『不動産登記』と一言でいっても、この『登記』が必要となるのは、一体どのような場面でしょうか？
そもそも、登記とはいったい何なのでしょうか？
このページでは、『不動産登記』について実際に登記を申請する方法、取るべき手続きについて等を、
実例を挙げながら紹介をしていきます。
『不動産登記』の実務は複雑なものも多く存在しますが、当事務所では経験豊富な司法書士がお客様に最適な解決方法をご提案致します。
もしも『不動産登記』についてお困りのことがございましたら、まずはお気軽にご相談下さい。
登記が必要になるのはいつ？
『不動産登記』とはそもそも何でしょうか？
答えは、『不動産（土地・建物）』の物理的な現況及び権利関係を公示するために『登記簿（従来は紙媒体に記録していましたが、現在はコンピュータに記録するものに変っています）』と呼ばれるものに『登記（一般的な呼び方をすれば『登録』のようなものです）』をすることを指します。マンションには例外がありますが、通常は土地・建物別々の登記簿が存在します（マンションの場合は通常『敷地権』と『専有部分』が同じ登記簿に公示されます）。
この『不動産登記』は民法・不動産登記法等の法律で様々な手続きが定められており、その法律等にしたがって、手続きを進める必要があります。なお、『実際に登記できる内容』も『不動産登記法』に定められていますが、この法律に定めが有る他にも『立木法』等の特別法と呼ばれるものに定められているものも存在します。
登記はどのような場面で必要になるのでしょうか？
『登記』は先述の通り、『不動産（土地・建物）』の物理的な現況及び権利関係を公示するためのものですから、例えば建物を新築したとき、売買などで不動産を取得したとき等に登記を申請する必要が出てきます。なお、建物の新築については法律で登記が義務付けられていて（建物新築の日から1ヶ月以内に登記を申請する必要があります）これを怠ると『過料』と定められています。
権利の登記（例えば所有権の保存、移転等）は登記申請の義務は有りませんが、公示をすることが当事者以外の人達に対して『この物件は自分のものだ』と主張するための要件（これを第三者対抗要件といいます）になりますから、後日の紛争を防ぐ意味でも登記は申請しておくべきでしょう。
一言に『不動産登記』といっても、その内容は様々で、複雑なものも多いですからここで全てを紹介出来るものではありません。また、事例によっては対応方法も異なりますので、この登記で何かお困りのことが専門家に相談することをお勧め致します。
名義変更登記のあれこれ ～氏名・住所等の変更と登記～
各種の登記には法律で登記事項が定められており、｢この登記についてはこの情報を登記記録において公表する」というのが決められています。
代表的なものとしては、人についての住所・氏名、会社等の法人での商号・本店の所在地が挙げられます。
一旦登記がなされると、次に別の登記をするまで数年から数十年という長い期間が空くのが一般的なのですが、それだけの長い時間が経過すれば、住所・氏名や商号・本店所在地等が変わっても不思議はありません。
ただ、権利自体に動きがあったわけではないので、氏名・住所等に変更が生じたとしても、変更があった時点ですぐに登記しなければならないというものではありません。
しかし、不動産を売却する、あるいは、住宅ローンを完済するなどして新たに登記(移転・抹消登記等)を申請するときは、その新たな登記の前提として、登記簿上の住所・氏名等と現在の住所・氏名等を一致させる登記を先に申請しなければならないとされています。(前提登記が不要とされるケースもありますが、ここでは説明を省略させていただきます。)
法務局で登記事項証明書を取得されたら、赤枠がついたところの記載と現在の住民票上、戸籍上の記載、資格証明書上の記載が一致しているか確認してください。
新たな登記の前提として、変更登記が必要かもしれません。
抹消登記って何？
抵当権の抹消、担保権の抹消～住宅ローンを完済された方へ
住宅ローンを完済されて感慨もひとしおというところではないかと思います。
抵当権が設定される際はほぼ全てのケースで司法書士が設定登記の申請を代理しますが、完済後の抹消登記はご自身で申請することも可能です。
私どもとしましてはご依頼をいただけるのが一番ですが、ご自身でなさるケースもおありでしょうから、簡単なご説明をさせていただきます。
抹消登記の前提
住宅ローンの場合、借入から完済までの期間が数十年単位と非常に長いので、皆さんの側、金融機関の側に何らかの変更点(住所や氏名等)があっても不思議ではありません。
下記のような事由がある場合は、それぞれ前提登記が必要となり、住民票や戸籍の附票といった必要書類が増えることになりますので、十分な注意が必要となります。
代表例
- 抵当権を設定したときのご住所(登記簿上のご住所)と、現在の住民票のご住所が異なる場合
→抹消登記を申請する前に登記名義人住所変更登記という登記を申請しなければなりません。 - 抵当権を設定したときのお名前と(登記簿上のお名前)と、現在の戸籍上のお名前が異なる場合
→抹消登記を申請する前に登記名義人氏名変更登記という登記を申請しなければなりません。 - 抵当権の設定を受けた金融機関が合併等によって消滅している場合
→抹消登記を申請する前に消滅した金融機関から現在の金融機関(承継者)への抵当権移転登記が必要となります。
※上記はあくまでも代表例であって、全てのケースにおいて妥当するわけではありません。
抹消登記
1.必要書類
解除(放棄)証書銀行等の金融機関から交付される書類で、抵当権を抹消する原因と現に権利変動が生じたことが記載された書類となります。(登記原因証明情報)
この書類は金融機関ごとに名称も様式も異なり、借入をされた際の契約書(登記済証)に解除・放棄した旨が記載され交付されるケースもあります。登記済証 or 登記識別情報こちらも銀行等の金融機関から交付されます。
登記済証の場合は、受付年月日・受付番号と共に、朱色で「登記済」と判が押された書類が、登記識別情報の場合は、深緑のシールが貼られた緑色の書類が交付されます。資格証明書
上記の解除(放棄)証書に記載された銀行の代表者の資格を証するもので、発行後3か月以内のものが必要となります。
履歴事項全部証明書・履歴事項一部証明書といった書類となります。委任状登記手続きを司法書士に依頼する場合に必要となります。
また、ご自身だけでなく金融機関等の委任状も必要です（通常、完済の手続きが終了したら金融機関より受任者の欄を空白にした委任状が交付されます）。
2.登録免許税
不動産1個につき金1,000円
※マンションの場合は敷地権の数に注意が必要です。
3.司法書士の手続報酬等
事例によって異なりますので、別途お問い合わせ下さい。